家を買うなら新築より中古がおすすめ？

家を買うとき、一戸建てにしても
マンションにしても、アパートにしても、

「新築にするか」「中古にするか」

というのは悩むと思います。



結論から言うと、
経済合理性で考えると

「新築の物件は買ったらダメ！」

「買うなら中古がおすすめ」

となります。



では、なぜ新築物件よりも

中古物件の方が経済合理性が

いいのでしょうか？

分かりやすく、説明しますね。

まず不動産というのは、基本的に
デベロッパーが土地を買って、建物を建てて
営業マンが売りますよね。


すると、彼らのお給料（経費）が
不動産価格に乗っかっています。

中古不動産と違って、新築には
売るための営業マンの人件費、
事務所代や家賃などのコストが
掛かっているんですね。


これを、「新築プレミアム」と言います。




ちなみに、新築マンションとかって
内見に行ったり、買ったりすると
プレゼントをもらえたりするのですが、
あのプレゼント代も経費に乗っかっていたりします😅



つまり、新築の不動産は
マンションにしても一戸建てにしても
こういった経費のせいで

「実際の資産価値（価格）よりも
　20%くらい高くなっている」

んですね。

新築であるが故の経費が20%上乗せされている、というわけです。




その証拠として、新築の不動産を買って
住むことなく、すぐにその場で売りに出すと
20～30%値段を下げないと売れません。


これはつまり、マンションや一戸建てを
新築で5000万円で買ったとしたら、
実際の価値は3500～4000万しかないので

売ったときに、1000～1500万損を
してしまう、ということです。


売らなかったとしても、
実際の価値よりも高いお金を払って
住んでいる、ということですね。



もちろん、それを踏まえても

「新築がいいんだ！」

「値段じゃない！新築は憧れなんだ！」

「売るときのことなんて考えない！」

というなら、全く問題はありません。



ただ、【経済合理性】という点で考えるなら

こういった仕組みを理解しておくと、

「新築は買うものでは無い」

ということになります。



というわけで、経済合理性で考えると
不動産を買うなら、新築ではなく
中古を買うべきです。

なぜなら、中古物件は
先ほどお話ししたような
【新築プレミアム】が取れた価格で
売りに出ているからです。


つまり、建築や販売業者の利益が
乗っかっていないんですね。


もちろん、仲介してくれる
仲介管理会社の手数料（3%くらい）など
諸経費は乗っていますが、新築物件に
比べたら全然安いです。


何より、

「その物件本来の資産価値・適正価格で
　買うことができる」

というのが何よりも、経済合理性で考えると
良い点となります。



ちなみに、

「じゃあ、中古物件なら何でもいいのか」

と言うと、そういうわけでもありません。



不動産業者というのは基本的に嘘つきなので
（不動産業者の方がいたらすみません💦）

中古であっても、不動産価格は
実際の市場価格よりも高く売られているものが多いです。



一方、市場価格通りで売られている物件や
逆に市場価格より安い物件もあります。


中古の不動産というのは、新築以上に
割高なものから割安なものまで
金額に幅があるんですね。
（新築はそれよりもっと高いので、それでも新築よりはマシ）



そのため、市場価格どおりもしくは安く
買うためには、

「しっかりとリサーチを行い、
　相場を調べる必要がある」

ということです。


例えば、

「〇〇エリアで、〇〇駅から徒歩何分、
　〇m2で築〇年なら、相場はいくら？」

など。


このあたりは、
取引事例比較法や収益還元法を使えば
調べることができますし、

SUUMOとかホームズのような
不動産サイトでも、ざっくりと
調べることはできます。

とにかく大事なのは、

不動産の仕組みを理解し、
相場を理解し、
市場価格を理解し、
しっかりとリサーチを行うということ。

そして、市場価格か、
もしくはそれより安い価格で買う、

ということです。




何度も言うように、
経済合理性よりも優先したいものがあるなら
この限りではありません。


何を優先するかは、人それぞれなので
後悔の無いように買いたいですね😊



私も、マイホームは持っていませんが
投資用の不動産を買うときは
今日お話しした内容は意識しています。



少しでも参考になれば幸いです。