不動産投資の出口戦略とは

私自身、国内・海外含めていくつかの
不動産投資をしています。

そこで今回は、不動産投資で大切な
「出口戦略」についてお話しします。



早速、結論から言うと
不動産投資の「出口戦略」とは

【売却】のことです。



家賃収入で、
毎月の安定した収入を得ることも
とても重要です。

でも、それ以上に出口戦略として
意識すべきなのは、売却による
キャピタルゲインなんですね。


これは、私自身の認識はもちろん、
私の周りにいる不動産投資で結果を
出している方、皆の総意でもあります。



では、なぜ不動産投資の出口戦略が
売却なのか？

理由を説明します。



そもそも、不動産投資は投資です。

そのため、家賃収入を得られたとしても
最終的に投資の成績が決まるのは
売却した瞬間なんですね。



「その物件を所有している間に、
　どれだけの家賃収入を得られたのか？」

「買ったときの金額と比べて
　どれだけ高く売れた（利益）のか？」


この2つが合わさって、はじめて
不動産投資の最終成績が決まるんです。



片方だけでは、成績が良いとも悪いとも
何とも言い難いんですね。


なぜなら、もし仮に
定期的な家賃収入によって、
安定した収入を得ていたとしても、

売却するときに、大きな損失を
出してしまったら、

トータルで見たときマイナスに
なってしまうかもしれません。


こういったこともあり、
「出口（売却）」として
考えておくことが大切なんですね。




とはいえ、
「不動産は、最終的に必ず売却すること！」
と言っているわけではありません。



なぜなら、
例えば、先祖代々受け継がれている
大切な土地、

あるいは、本当に気に入った土地に
不動産を所有して、

子々孫々に渡って、長期で
不動産投資をすることを
考えているかもしれません。



あとは、将来的に子供や配偶者などに
土地や不動産を相続したいと
考えているかもしれません。


こういう考えなら、必ずしも
不動産を売却する前提でなくても
いいのです。



ただし、それでも

「出口戦略（売却する）」ことも

頭の片隅には必ず持ち続けてほしいです。



「この不動産を今売ったら、
　どれくらいの金額になるのか？」

ということは、常に頭に入れておき
忘れないようにすべきです。



もしくは、年に最低でも1回は
不動産会社に査定をしてもらって
不動産の資産価値を知っておくのも
いいかと思います。



大事なのは、

「当時、〇千万円で買った物件が、
　今では、〇千万円になっている…！」

ということを知っておくことです。



何も知らずにいるのと、
知った上で選択するのでは
大きく違います。




ここで、不動産投資の初心者や
未経験者の方にアドバイスを
させてもらいます。



具体的に言うと

「銀行から融資を受けて、物件を買った」

ときの、

【買った物件の売却の目安】

についてです。



結論から言うと、

「融資（ローン）の残債よりも、
　今現在の不動産の資産価値（売却価格）
　の方が大きい状態」

を目指してください。



要するに、

「今すぐ物件を売って、残債を支払っても
　プラスになる♪」

というレベルが望ましいです。



何を当たり前のことを…

と言われるかもしれませんね。



「残債」つまりローンは、
物件を買ったら毎年支払いを続けることで
着実に減っていきますよね。



一方で、買った物件の

「今現在の資産価値（売却価格）」は

上昇する可能性があるんですね。


もちろん、逆に
下落するかもしれません。



一般的には、
物件の経過年数と共に、
緩やかに下がっていきます。



しかし、

「融資（ローン）の残債よりも、
　今現在の不動産の資産価値（売却価格）
　の方が大きい状態」

つまり、

【残債　＜　今の物件売却価格】

の状況になってしまえば、

『いつ売ってしまっても損はしない！』

というレベルにすることができるんですね。



不動産投資で大事なのは、

この、
『いつ売ってしまっても、損はしない！』
というレベルまで、
物件を持ち続けることです。


これを1つの目安にして運用すれば、
このレベルを超えてしまった時点で
気分的にも、ものすごくラクになりますよ。




そう言われても、実際には難しい…

と思われるかもしれませんが、



これから不動産投資を始めようとしている、
または、何かしら物件を買おうとしている、
という方は、

今回お話しした内容を
ぜひ頭に入れておいてください。


後々、必ず生きてくる
情報になると思います。



投資はすべて自己責任ではありますが
少しでも参考になれば幸いです。