家を買うときは必ず〇〇を調べよう

家を買うときは、色々とリサーチを
する必要があります。

その中でも、一番大切といっていいのが
【相場】です。



買うのが、一戸建てだろうと、
マンションだろうと、アパートだろうと
相場を調べずに買うと損をする可能性が
とても高くなってしまいます。



不動産は、
「買った時点で成功か失敗か決まる」
と言われるほど、買値がいくらかが
重要なんです。



「相場通りor相場より安く買えれば成功」

「相場より高く買ってしまうと失敗」

というわけですね。



大事なのは

「買いたいと思っている不動産が、
　提示されている金額以上、もしくは
　提示金額どおりの資産価値があるか？」

ということです。



もし、あまりリサーチをせずに買うと、
提示金額よりも資産価値の低い不動産を
買ってしまう可能性があります。



もちろん、

「値段がいくらだろうと、純粋に
　その不動産を気に入ったから
　資産価値は気にしないんだ！」

というなら構いません。


ただ、経済合理性を少しでも重視するなら
（損をしたくないなら）

不動産の資産価値はしっかりとリサーチ
するようにしてください。




不動産（物件）の市場価値、価格の相場は
意外と簡単に調べられます。


これから、家を買おうと思っている方は
ぜひ参考にしてみてくださいね。



〇不動産価格の相場の調べ方

まず、相場を調べる前に
買いたい物件の条件をきちんと
把握しておきましょう。


・〇県〇市のどこのエリアなのか？
・最寄り駅はどこで、徒歩何分なのか？
・広さは〇m2（ヘーベー）？
・間取りは？
・築何年？
・その他諸々の条件


1つ1つ、条件を細かくリサーチして
把握しておきます。



続いて、不動産の資産価値を調べます。


大事なのは、目を付けた不動産に
その金額どおり（もしくは以上）の
資産価値があるかどうかです。



それを調べるには、2つの方法がおすすめです。


1つ目は、【取引事例比較法】

2つ目は、【収益還元法】

です。


この2つの方法を使うことで、
自分が目を付けた不動産の資産価値を
調べることができるんですね。



【取引事例比較法】

簡単にいうと、自分が目を付けた不動産と
似たような条件の物件の、直近の売買履歴を
調べる、というものになります。

まず、似たような不動産の直近の売買価格が
どれくらい？か、というサンプルケースを
数軒ほど出してもらいます。

それらを検証することで、狙っている物件の
大体の資産価値を出すことができるんですね。

これが、取引事例比較法を活用した
不動産の資産価値リサーチ法になります。



【収益還元法】

収益還元法は、簡単にいうと
家賃から算出するリサーチ法になります。

例えば、目を付けた物件がマンションの場合
その物件が空き室だとして貸し出したら
家賃は何円くらいで取れますか？

という大体の目安があるんですね。

その家賃を、年間の利回り(〇%)で計算して
資産価値が高いか安いかを判断する、
というものです。

（例）
もし仮に、標準的な利回りが5%としたら、

目を付けた物件の利回りが6%なら安い！
逆に、4%だったら高い…

ということです。


標準的な利回りが5%なのに、利回りが6%なら
20%くらい割安、お買い得だね♪

標準的な利回りが5%なのに、利回りが4%なら
20%くらい割高、損するね…(>_<)

というようなイメージです。



一戸建てだと若干変わってきますが、
マンションの場合は、大体この
【取引事例比較法】と【収益還元法】の
2つの方法を使って査定をするケースが多いです。


これから不動産を買おうと思っている方は
ぜひ頭に入れておいてください。




なお、取引事例比較法にしても
収益還元法にしても、

素人が自力で、正確な数字を調べるのは
難しいと思います。


そのため、知り合いや友達に不動産業者や
不動産に詳しい方がいるなら、
そういった方に相談するのがベストです。



もしくは、こういったときのために
懇意の不動産業者を作っておく、
というのも手の一つです。


私は、不動産投資でお世話になっている
一人の不動産業者の方と、時間をかけて
コミュニティをとり仲良くなりました。


不動産の成功させるために、ときには
こういった努力も必要です。




なお、取引事例比較法や収益還元法を
使わなくても、自分ひとりで簡易的に
資産価値を調べることはできます。



【民間の不動産サービスを使う】

例えば、SUUMO(スーモ)やホームズなどの
不動産サービスを活用する方法です。

こういったサービスを使うと、
自分が目を付けた物件と似た条件の物件を
一斉に比較・リサーチができます。


スーモやホームズに掲載されている物件は
売主（オーナー）が付けている金額であって
物件本来の価値ではありません。


なので、大体の値段が分かる、ということです。



先ほどの2つの方法と比べると、
ざっくりとしたリサーチ法にはなりますが
何も調べずに買うよりは全然良いです。


もし、これから不動産を買う方は
一度調べてみるといいかと思います。




リサーチでとにかく大事なのは、

「狙っている物件の価格が、実際の価値と
　比べてどうなのか？高いのか安いのか？
　それとも妥当なのか？」

「資産価値に見合った、本来の価格は
　どれくらいなのか？」

というのを把握する、ということです。



私も、マイホームは持っていませんが
投資用の不動産を買うときは
今日お話しした内容は徹底しています。



これから不動産の購入を検討している方、
不動産投資をしようと思っている方、

よければ参考にしてみてくださいね。